פסקי דין

הוועדה המחוזית אישרה תוכנית מתאר (תב"ע). המתנגדים דרשו מהוועדה לקיים דיון חוזר, בטענה שהליך הפרסום היה פגום. לאחר שהוועדה הסכימה לקיים דיון חוזר בתוכנית ושמעה את ההתנגדויות, היא החליטה לחזור בה ולדחות את התוכנית. על החלטתה זו, הגיש יזם התוכנית עתירה מנהלית. משרדנו ייצג חלק מהמתנגדים לתוכנית בפני הועדה המחוזית וכן בעתירה המנהלית.

בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים בעת"מ 23039-04-16, קבע, כי הוועדה המחוזית פעלה בגדר סמכותה, בעת שדנה בתוכנית מחדש וכי היא הייתה רשאית לבחון את עמדתה מחדש ולקבל החלטה שונה מהחלטתה הראשונה.

מרשתנו גילתה, יום בהיר אחד, כי דירתה הפכה למחסן, מכוחו של היתר בנייה לתוספות בנייה, שקיבל שכן. מבדיקתנו התברר, כי ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אישרה את הבקשה, בניגוד לעמדת הצוות המקצועי, שסבר כי הבקשה מהווה סטייה ניכרת מהוראות תוכנית המתאר (תב"ע) החלה במקום. יתרה מכך, דירת העוררת סומנה שלא כדין כמחסן, מבלי שהשינוי הובא לידיעת הוועדה. על החלטת הוועדה המקומית, הגיש משרדנו ערר בפני ועדת הערר לתכנון ולבנייה.

החלטה

ועדת הערר, בערר 175/15, קיבלה את עמדתנו וקבעה, כי יש לבטל את ההיתר, מאחר שניתן על סמך פרטים בלתי נכונים. הוועדה ציינה, כי בעניין זה התקיימו גם התנאים הקבועים בסעיף 216 לחוק התכנון והבנייה (כפי שהיה במועד הערר), ולפיכך בקשת ההיתר אינה תואמת את המציאות העובדתית והתכנונית ודינה להתבטל.

הוועדה המקומית בירושלים דחתה בקשה להיתר לסגירת קומת עמודים בקירות זכוכית וקבעה, כי הדרך לקבלת ההיתר היא רק בדרך של שינוי תוכנית מתאר (שינוי תב"ע). משרדנו הגיש ערר שהתקבל, ובעקבותיו הגישה הוועדה המקומית עתירה מינהלית. ייצגנו את מבקש ההיתר, הן בפני ועדת הערר והן בעתירה המינהלית.

החלטה

בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים בעת"מ 10295-05-12‏, דחה את העתירה המינהלית וחייב את הוועדה המקומית בהוצאות, תוך שהוא מקבל את עמדתנו, כי לפי תקנות חישוב שטחים, אפשר לסגור חלל קומת עמודים מפולשת בקירות זכוכית.

הוועדה המקומית אישרה שימוש חורג בדירת מגורים לטובת גן ילדים. משרדנו הגיש ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה, בטענה, כי השימוש המבוקש מהווה מטרד, שכן הדירה ממוקמת מתחת לחלון העוררת ולמרפסת דירתה ומכיוון שלא הוצג פתרון תחבורתי ופתרונות חניה לשימוש החורג המוצע. משרדנו ייצג את העוררת.

החלטה

בערר 380/17, קיבלה ועדת הערר את טענת העוררת כנגד החלטת הוועדה, הן לעניין המטרד והן לעניין העדר פתרון תחבורתי וקבעה, כי יש לדחות את הבקשה לשימוש חורג.

יזם פרטי ביצע עבודות להקמת מעגל תנועה בצומת המצודות בקרית שמונה, בתמיכת העירייה. משרדנו ייצג את העותרת, שטענה כי העבודות נעשות ללא היתר בנייה כדין וכי יש לעצור אותן כל עוד לא הוצא ההיתר, מאחר שהן בלתי חוקיות. המשיבים, ובהם העירייה והוועדה המקומית, טענו בתחילה, כי סעיף 261 (ד) לחוק התכנון והבנייה מאפשר להקים את מעגל התנועה מבלי להידרש להיתר בנייה. בשלב מאוחר יותר, טענו לתחולת סעיף 277ז' לחוק התכנון והבנייה, שמכוחו ניתן להקים את המעגל ללא צורך בהיתר.

החלטה

בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים בעת"מ 54069-07-15, קיבל את טענתנו, כי הבנייה נעשתה בניגוד לדין וכי שני הסעיפים אינם חלים במקרה זה, והורה על הפסקת העבודות. המשיבים ערערו לבית המשפט העליון, שהורה לאפשר את המשך העבודות והשיב את הדיון לבית המשפט המחוזי, בעניין טענת המשיבים לתחולתו של סעיף 277ז' לחוק, הפוטר אותם לטענתם מהוצאת היתר בנייה. בית המשפט המחוזי שב ופסק, כי יש לדחות את הטענה וקבע כי העבודות בלתי חוקיות. עם זאת, מאחר שבינתיים הושלמו עבודות הבנייה, כמעשה עשוי, נדחתה העתירה להפסקת העבודות. על פסק דין זה תלוי ועומד ערעור לבית המשפט העליון, שהוגש על ידי אחת המשיבות.

בעל דירה רצה לבצע הרחבה עבור 2 יחידות דיור בגג הבניין והגיש בקשה לאישור שינוי נקודתי בתוכנית המתאר. השכנים התנגדו והעלו טענות תכנוניות וקנייניות, לרבות העדר הרוב הנדרש להסכמה מצד דיירי הבניין, לפי חוק המקרקעין. הוועדה המקומית קיבלה את עמדת משרדנו ואישרה את התוכנית. המתנגדים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית. משרדנו ייצג את היזם, הן בפני הוועדה המקומית והן בוועדת הערר.

החלטה

ועדת הערר בערר 1143/18 קיבלה את עמדתנו, הן במישור התכנוני והן בנוגע לשאלת הרוב הנדרש לקידום תוכנית מתאר. הוועדה קבעה, כי הרוב הנדרש הוא זה הקבוע בתקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תוכנית בבית משותף), ולא בחוק המקרקעין.

הוועדה המקומית אישרה באופן חלקי בקשה להיתר בנייה, כך שאושרה רק הבנייה המוצעת, התואמת את התוכנית המאושרת (התב"ע), ונדחו ההקלות ממנה, ובהן הבקשה לבניית מרפסות. מבקשי ההיתר הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית לדחות את ההקלות. משרדנו ייצג את המשיבים לערר, שהתנגדו לאישור החריגות מהתוכנית המאושרת.

החלטה

ועדת הערר בערר 012/2012 קיבלה את עמדתנו, דחתה את הערר וקבעה, כי אין כל פגם בתוכנית המאושרת, המצדיק הקלה ממנה. הוועדה הסבירה, כי הליך ההקלה נועד לאפשר גמישות תכנונית, במקרים חריגים, כאשר נפל פגם בתוכנית.

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים אישרה היתר לבניית פרגולה על גג בניין, לכאורה בהתאם לתוכנית המאושרת, המגבילה את הבנייה ל"קומה אחת או שתיים למגורים". משרדנו מצא, כי בקשת ההיתר כפי שהוגשה לא תיארה את המצב לאשורו, ולכן לא עמדו בפני הוועדה כל הנתונים הדרושים להחלטה. משרדנו, שייצג את העוררים, טען כי לא היה מקום לאשר את הבקשה להיתר וכי יש להחזיר את הדיון בה לוועדה המקומית.

החלטה

ועדת הערר בערר 383/14 החליטה לקבל את הערר ולהחזיר את הדיון לוועדה המקומית, בין היתר, מהסיבות הבאות:

1. לא קוימה דרישת הפרסום הקבועה בהוראות התוכנית.

2. קיים חשש מבוסס, כי חלק מהנכס בנוי על גבי קומת מגורים של יחידת דיור אחרת. מכאן נובע, כי ככל שקיים חלק בנכס שבו קיימות היום שתי קומות המשמשות למגורים, לא ניתן לאשר הוספת קומה שלישית מעליו.

3. בניית הפרגולה על הגג עומדת בסטייה להוראות התוכנית.

חברה יזמית הגישה בקשה להיתר בנייה להקמת מספר בניינים רבי- קומות, כולל מספר רב של הקלות. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה. משרדנו ייצג את העוררים, שטענו כי מדובר בתוכנית שנעשו בה שינויים כה רבים, המגיעים עד כדי מוצר תכנוני חדש.

החלטה

ועדת הערר בערר 131/12 קיבלה את עמדתנו וביטלה את החלטת הוועדה המקומית. נקבע, כי אין מקום לאשר את ההקלות, מאחר שהן משנות, הלכה למעשה, את התוכנית המאושרת. הוועדה הסבירה, כי ניתן לאפשר סטייה מהתוכנית ולאשר הקלה, אולם היא אינה יכולה להיות כלי המאפשר תכנון מהותי חדש.

יזם שהקים מתחם מסחר ובניין מגורים קיבל מהוועדה המקומית היתר בנייה, המאפשר לקונים להיכנס למתחם המסחר דרך הכניסה לבניין המגורים, והחל בבנייה על פי ההיתר. משרדנו ייצג את הדיירים שעררו על החלטת הוועדה לתת את ההיתר.

החלטה

בדיון ועדת הערר בערר 1124/18, נחתם הסכם פשרה, שקבע כי הכניסות למרכז המסחרי יופרדו מהכניסה לבניין המגורים והמעבר בין שני המתחמים יישאר סגור. הסכם הפשרה כלל בתוכו את רוב דרישות משרדנו, על אף שהבנייה כבר החלה.

הוועדה המקומית דחתה בקשה להיתר בנייה להקמת בניין מגורים על קרקע פנויה ולא רשומה. מבקשת ההיתר הציגה אישורי מס, המוכיחים, לשיטתה, את בעלותו של פלוני בנכס, וכן צווי ירושה זרים וייפוי-כוח, המייצרים תימוכין קנייניים מכוח בעלותו של אותו פלוני. היזמת הגישה ערר.

משרדנו ייצג את המתנגדים לבקשה להיתר, שהם בעלי זכויות במקרקעין הגובלים בקרקע הפנויה, הן בדיון בפני הוועדה המקומית והן בערר.

החלטה

ועדת הערר בערר 145/16 דחתה את הערר וקבעה, כי על מוסד התכנון לעשות שימוש זהיר בשיקול הדעת בעת הכרעה בבקשה להיתר, כאשר חסרים התימוכין הקנייניים הנדרשים. בכך קיבלה הוועדה את עמדתנו, ולפיה, נכון לדחות את ההכרעה התכנונית עד להבהרת התמונה הקניינית המורכבת.

משרדנו ייצג רשויות מקומיות בעתירה לבג"ץ כנגד המועצה הארצית וממשלת ישראל, בקשר להקמת המתקן לזיקוק גז טבעי בתחנת הכוח חגית. העתירה הוגשה בטרם מוצה הליך ההתנגדויות וזאת, בין היתר, במטרה למנוע טענה כלשהי מצד המדינה על שיהוי בהגשת העתירה, או הימנעות מקבלת ההתנגדויות, לאור תקציבים שהושקעו או הליכי תכנון ארוכים.

החלטה

העתירה, אמנם, נדחתה בבג"ץ 2269/13, בשל היותה "עתירה מוקדמת". עם זאת, נקבע בהחלטה, בין היתר, כי שמיעת התנגדויות הציבור בבוא העת תיעשה "בלב פתוח ובנפש חפצה" וכי לא תישמע טענה מצד מוסדות התכנון, כי הצעדים שבוצעו עד כה בהליך התכנוני והתקציבים שהוקצו לכך עד לאותו המועד, מהווים צעד בלתי הפיך, המונע דיון הוגן ופתוח בהשגות לתוכנית.

בעלי נכס בקומת הקרקע של בניין מגורים, שנבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת ושימש לאורך השנים למגורים, רצו להפוך אותו מדירה אחת למספר חנויות. הם הגישו לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בקשה להיתר בנייה לשימוש מסחרי (חנויות), אלא שהיתר הבנייה ההיסטורי לא נמצא ולא ניתן היה, לכאורה, לדעת מה השימוש המותר עבור הנכס. כמו כן, נתבקשה הוועדה לאשר פריצת פתחים מחזית החנויות המוצעות, בנפרד מחדר המדרגות לבניין.

הוועדה המקומית קיבלה את טענת היזמים, כי ההיתר אינו טעון בקשה לשימוש חורג ואישרה גם את הפתחים.

על החלטת הוועדה, הגישו שאר בעלי הזכויות בבית המשותף ערר. הם טענו כי נדרש הליך פרסומי, מאחר שהבקשה סוטה מהיתר קודם, וכי נדרש, לכל הפחות, הליך לאישור "שימוש חורג מההיתר". כמו כן, הם התנגדו לפתיחת פתחים, בנפרד מהכניסה לבניין.

משרדנו ייצג בערר את מבקשי ההיתר.

החלטה

ועדת הערר בעררים 552-556,558,561/16 דחתה את כל העררים תוך קבלת עמדתנו, וקבעה כי לא נדרש הליך פרסומי לאישור השימוש לצורכי מסחר בנכס, מאחר שהוא תואם את התוכנית המאושרת, וכי אין באובדן היתר הבנייה המקורי כדי למנוע מסקנה, כי הוא איפשר שימוש למסחר, למרות שהנכס שימש רוב הזמן בפועל למגורים. הוועדה הסתמכה גם על כך, שחלק מהמקרקעין שימשו זה עשרות שנים לצורכי מסחר בצד השימוש לצורכי מגורים.

הוועדה הדגישה, כי גם לו נדרש היה הליך פרסומי של בקשה לשימוש חורג מהיתר, הרי שמדובר במקרה מובהק בו נכון לאשר אותו, כיוון שהוא תואם את השימושים המקובלים בסביבה.

ועדת הערר סברה עוד, כי יצירת הפתחים בנפרד מהכניסה לבניין יש בה גם משום יתרון תכנוני.

בעת הדיון, הודיעה הועדה המקומית , כי בהחלטתה, התנתה את מתן ההיתר בקבלת הסכמת 75% מבעלי ואולם בשל אי-הבהירות, מאחר שנוסח ההחלטה של הועדה המקומית לא היה חד משמעי בנושא, קבעה ועדת הערר, כי לא נדרשת הסכמה כזו.

הוועדה המקומית החליטה לאשר היתר להקמת בניין למרפאה פרטית, הכולל שטחי שירות בהיקפים בלתי סבירים, אף שקיימת תוכנית מתאר מאוחרת יותר, המגדירה את השטח כ"אזור המיועד למוסדות ציבור, המשמשים למטרות ציבוריות באופן מובהק". הוועדה המקומית סברה, כי מרפאות אינן מטרה ציבורית באופן מובהק, בהיותן היום מרפאות פרטיות, ולכן התוכנית המאוחרת אינה חלה על המקרקעין.

משרדנו ייצג את העוררים, שטענו כי מטרת היזמים היא להשתמש בשטחי השירות כשטחים עיקריים בעתיד וכי הוועדה נמנעה מלקבוע שהתוכנית המאוחרת חלה על המקרקעין, מאחר שהיא קובעת הן את השטחים העיקריים המותרים והן את שטחי השירות - ובמקרה כזה, לא ניתן יהיה להוסיף שטחי שירות. הוועדה הסתפקה בקביעה, שכל עוד לא חלה התוכנית המאוחרת, הרי שניתן להוסיף לבניין שטחי שירות לפי שיקול דעת.

העוררים טענו עוד, כי מקום שבו חלה התוכנית המאוחרת, הרי שזכויות הבנייה מוגבלות למה שמאושר בתוכנית. עוד נטען, כי גובה הבניין מהווה סטייה ניכרת ממספר הקומות המותר על פי התוכניות החלות, וכי הקומה המפולשת היא שטח מאולץ, שמטרתו הגבהת הבניין והוספת שטחים.

החלטה

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה קיבלה את הערר וביטלה את החלטת הוועדה המקומית. היא קבעה, כי מרפאות הנן ייעוד למטרה ציבורית מובהקת, שכן לא הבעלות (פרטית או ציבורית) היא הקובעת את המטרה, אלא טיב הייעוד. כמו כן קבעה הוועדה, כי ניתן לאשר עד שתי קומות בלבד מעל פני הקרקע הטבעית.

הוועדה הוסיפה, כי אם תוגש בקשה חדשה להיתר, יש לזמן את העוררים, גם אם הוועדה המקומית סבורה כי לא יידרשו "הקלות".

בעלת נכס, שבקשתה להיתר בנייה נדחתה, הגישה עתירה מינהלית כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לזמן את המבקשים והמתנגדים לדיון בהתנגדויות וכן לזמן הידרולוג מטעם המדינה שיציג את חוות דעתו. העותרת הסתמכה על תקנה 37 לתקנות התכנון והבנייה - רישוי בנייה (התשע"ו-2016), שלפיה, לטענתה, רק בעל זכות במקרקעין רשאי להגיש התנגדות, ולכן, אין למשיבים, שיוצגו על ידי משרדנו, כל מעמד בהתנגדות לבקשה להיתר. עוד טענה, כי המשיבים כבר מיצו טענותיהם במסגרת התנגדות לתב"ע עצמה.

החלטה

בית המשפט בעת"מ 19-07-5744 דחה את העתירה וקבע, בין היתר, כך:

1. מדובר בהחלטת ביניים של הוועדה המקומית וככלל, אין מקום לעריכת ביקורת שיפוטית על החלטותיהם של מוסדות התכנון, שעה שההליכים התכנוניים תלויים ועומדים.

2. ההחלטה לשמוע את המשיבים מתמצה בהענקת האפשרות לטעון בפני הוועדה. מכאן, שההחלטה אינה מנוגדת לתקנה 37 לתקנות.

3. הטענה כי טענות המשיבים מוצו כבר בהליכים קודמים אינה משנה לעניין זה, בפרט שעה שהסוגיה עדיין שנויה במחלוקת.

4. ההחלטה עולה בקנה אחד גם עם עקרונות היסוד העומדים בבסיס דיני התכנון והבנייה: שקיפות ושיתוף הציבור.